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解讀方式:文字方式 生成日期:2024-05-27
來(lái)源:銀川市發(fā)展和改革委員會(huì ) 銀川市住房和城鄉建設局 解讀單位:銀川市發(fā)展和改革委員會(huì ) 銀川市住房和城鄉建設局
政策原文:銀川市發(fā)展和改革委員會(huì ) 住房和城鄉建設局關(guān)于印發(fā)《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車(chē)收費政府指導價(jià)標準方案》的通知

關(guān)于《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車(chē)收費政府指導價(jià)標準方案》的政策解讀


為進(jìn)一步規范我市物業(yè)服務(wù)收費行為,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益,市發(fā)改委、住建局聯(lián)合印發(fā)《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車(chē)收費政府指導價(jià)標準方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》),現將有關(guān)內容解讀如下:

一、為什么要調整前期物業(yè)服務(wù)收費和停車(chē)收費?
目前我市普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)和停車(chē)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià),各小區物業(yè)收費和停車(chē)收費標準差異較大、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商困難等問(wèn)題日益凸顯,群眾期盼實(shí)行政府指導價(jià)的呼聲越來(lái)越高。根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價(jià)格法》《寧夏回族自治區物業(yè)管理條例》《銀川市物業(yè)管理條例》《政府制定價(jià)格行為規則》《政府制定價(jià)格成本監審辦法》《寧夏回族自治區政府定價(jià)目錄》等要求,經(jīng)市政府研究同意,我市普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費和停車(chē)收費實(shí)行政府指導價(jià)管理?!斗桨浮返某雠_旨在進(jìn)一步規范我市住宅小區前期物業(yè)及停車(chē)收費管理工作。
(注:《中華人民共和國價(jià)格法》規定:
市場(chǎng)調節價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定,通過(guò)市場(chǎng)競爭形成的價(jià)格。
政府指導價(jià)是指依照本法規定,由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén),按照定價(jià)權限和范圍規定基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度,指導經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。
政府定價(jià)是指依照本法規定,由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén),按照定價(jià)權限和范圍制定的價(jià)格。)
二、《方案》的起草經(jīng)歷了怎樣的過(guò)程?

《方案》的形成經(jīng)過(guò)了成本監審、穩定風(fēng)險評估、召開(kāi)市政府專(zhuān)題會(huì )、公開(kāi)征求意見(jiàn)、部門(mén)論證座談會(huì )、合法性審查等程序。2023年10月27日至11月25日,銀川市發(fā)改委在本部門(mén)網(wǎng)站和市政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上就《銀川市普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)和停車(chē)收費方案(征求意見(jiàn)稿)》面向社會(huì )廣泛征求意見(jiàn)和建議。征集期間,廣大市民踴躍參與、積極建言獻策,共征集到意見(jiàn)建議396條。其中來(lái)自群眾郵件385封,物業(yè)管理協(xié)會(huì )、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、物業(yè)公司紙質(zhì)建議11份。根據提出的意見(jiàn)和建議,在統籌兼顧協(xié)調社會(huì )各方利益及合法性審查的基礎上,市發(fā)改委和住建局對征求意見(jiàn)稿進(jìn)行修改完善,并報市政府研究同意。

三、《方案》適用的范圍有哪些?
(一)銀川市轄三區(興慶區、金鳳區、西夏區)業(yè)主大會(huì )成立前的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和小區停車(chē)收費(包含業(yè)主大會(huì )成立之前車(chē)位服務(wù)費、租賃(使用)費及臨時(shí)停車(chē)費)實(shí)行政府指導價(jià)。
(二)保障性安居工程、農民安置住宅小區、老舊住宅小區物業(yè)服務(wù)收費標準仍按《關(guān)于規范銀川市保障性安居工程農民安置住宅小區和老舊住宅小區物業(yè)服務(wù)收費標準的通知》(銀價(jià)發(fā)〔2016〕36號)文件執行。老舊住宅小區完成整治改造后,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì ),由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè),物業(yè)服務(wù)收費標準和收費方式經(jīng)業(yè)主共同決定,執行市場(chǎng)調節價(jià),不再執行政府指導價(jià)。
四、《方案》為何只明確前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià),不是所有普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費?業(yè)主如何知曉自己所居住小區是前期物業(yè)服務(wù)還是物業(yè)服務(wù)?
按照《寧夏回族自治區定價(jià)目錄》規定:“普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費和停車(chē)收費,由各市、縣人民政府根據業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車(chē)服務(wù)企業(yè)是否具備協(xié)商議價(jià)條件等實(shí)際情況,確定實(shí)行政府指導價(jià)或市場(chǎng)調節價(jià)?!?/section>
(1)前期物業(yè)服務(wù)收費在房屋出售前已由建設單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)人確認,此時(shí)業(yè)主并未產(chǎn)生,不具備協(xié)商議價(jià)條件,為保障全體業(yè)主權益,普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費執行政府指導價(jià)。
(2)后期住宅小區交付使用,召開(kāi)業(yè)主大會(huì )成立業(yè)主委員會(huì )后,業(yè)主具備協(xié)商議價(jià)條件,物業(yè)服務(wù)收費標準和收費方式經(jīng)業(yè)主共同決定,執行市場(chǎng)調節價(jià),不再執行政府指導價(jià)。
(3)業(yè)主可以通過(guò)查看小區公開(kāi)公示欄、《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》或向轄區住建部門(mén)咨詢(xún)等方式知曉自己小區是前期物業(yè)服務(wù)還是物業(yè)服務(wù)。
五、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行“一費制”有什么好處?
經(jīng)調研,參考周邊城市及物業(yè)服務(wù)收費相對較成熟城市做法,實(shí)行“一費制”主要是為了解決目前住房物業(yè)服務(wù)公共性收費計算復雜、項目多、監管難等問(wèn)題,進(jìn)一步規范物業(yè)收費行為,理順收費結構,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。改變現行物業(yè)費、電梯費、水電公攤費分項收費形式,將物業(yè)管理區域內照明、綠化、消防、安防等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電及電梯維護保養和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本,合并為一費收取,不再單獨另行收費。
六、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準如何調整?
根據《銀川市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準》(銀住建規發(fā)〔2019〕3號)規定,銀川市普通住宅物業(yè)服務(wù)劃分為4個(gè)服務(wù)等級(物業(yè)服務(wù)等級可在市住建局官方網(wǎng)站查詢(xún)),普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準分別與普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)四個(gè)等級相對應,并按照帶電梯住宅和不帶電梯住宅分別制定收費標準。由低到高分別為:無(wú)電梯住宅準物業(yè)不高于0.9元/平方米·月、一級物業(yè)不高于1.10元/平方米·月、二級物業(yè)不高于1.50元/平方米·月、三級物業(yè)不高于1.90元/平方米·月;帶電梯住宅準物業(yè)不高于1.15元/平方米·月、一級物業(yè)不高于1.35元/平方米·月、二級物業(yè)不高于1.80元/平方米·月、三級物業(yè)不高于2.20元/平方米·月。各服務(wù)等級對應的收費標準為最高指導價(jià),下浮不限。
七、《方案》出臺后,物業(yè)服務(wù)收費“多費制”變“一費制”,對于已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同且超出政府指導價(jià)收費標準的項目如何執行新規?新舊政策如何銜接?
政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準為最高限價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內容等情況,在政府指導價(jià)范圍內協(xié)商約定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費具體標準。
(一)本《方案》實(shí)施后,新建住宅小區按照本方案的規定執行新的物業(yè)服務(wù)收費標準;
(二)已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的住宅小區,需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的,應按規定程序進(jìn)行調整:
(1)已成立業(yè)主大會(huì )(業(yè)委會(huì ))的住宅小區,收費標準的調整由業(yè)主大會(huì )或業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司協(xié)商確定,施行市場(chǎng)調節價(jià);
(2)未成立業(yè)主大會(huì )(業(yè)委會(huì ))的,按照《寧夏回族自治區物業(yè)管理條例》《銀川市住宅小區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級化評定實(shí)施辦法(試行)》相關(guān)規定,在政府指導價(jià)范圍內調整并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。價(jià)格調整后,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應與服務(wù)等級標準相匹配,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面制定和調整物業(yè)服務(wù)收費標準。
八、業(yè)主自愿選擇或委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)等級以外的物業(yè)服務(wù)項目如何收費?
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用,不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內容以外的其他服務(wù)合同,作為向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費,或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)以及變相收費。特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示服務(wù)項目及收費標準,經(jīng)業(yè)主自愿選擇,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過(guò)合同約定。
九、停車(chē)收費標準如何調整?
(一)調整后,地上停車(chē)位服務(wù)費50元/車(chē)位(庫)·月,租賃(使用)費60元/車(chē)位(庫)·月。地下停車(chē)位服務(wù)費60元/車(chē)位(庫)·月,租賃(使用)費230元/車(chē)位(庫)·月。以上標準均為最高指導價(jià),下浮不限。此收費標準為住宅小區業(yè)主向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司租用車(chē)位收費標準,業(yè)主自有車(chē)位租用收費標準由租用雙方協(xié)商確定。機械立體停車(chē)設施收費及業(yè)主大會(huì )成立之后的停車(chē)收費標準實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
十、《方案》什么時(shí)候開(kāi)始執行?業(yè)主預繳費用如何處理?
《方案》的執行時(shí)間為2024年7月1日。
普通住宅物業(yè)服務(wù)收費標準因政府指導價(jià)標準變動(dòng)應當要調整的,按有關(guān)規定履行調價(jià)程序。針對部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)預收費用的,根據新合同約定按照“多退少補”的原則,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定具體退費方式。
十一、如果遇到物業(yè)收費和停車(chē)收費違規如何舉報?各部門(mén)如何分工?
業(yè)主可以通過(guò)12345政務(wù)熱線(xiàn)舉報亂收費行為,也可以向所在轄區住建和市場(chǎng)監管部門(mén)反映。物業(yè)服務(wù)和收費的監管按照統一政策、屬地管理原則,實(shí)行市、區分級管理,由各級發(fā)改、住建、市場(chǎng)監管和交警等部門(mén)分工負責:
物業(yè)收費標準的制定——市發(fā)改委負責牽頭制定前期物業(yè)服務(wù)收費和停車(chē)收費標準及其他有關(guān)政策規定。
物業(yè)服務(wù)標準和管理行為的監管——市住建局按照法律法規規定,制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規定;各級住建部門(mén)負責做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策貫徹落實(shí)、宣傳培訓,加大對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監督檢查,將物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理,建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。
物業(yè)違規收費問(wèn)題的查處——各級市場(chǎng)監管部門(mén)依據有關(guān)法律法規,對超過(guò)政府指導價(jià)標準收費、不實(shí)行明碼標價(jià)等價(jià)格違法行為進(jìn)行查處。
物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問(wèn)題,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)協(xié)商或法律途徑解決。

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